Thị trường nhà đất đang bị tác động mạnh bởi hệ thống tài chính. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã gặp không ít khó khăn về nguồn tín dụng trong thời gian qua do vấp phải mức lãi suất cho vay cao.

Để làm rõ hơn sự tác động của hệ thống tài chính đối với lĩnh vực BĐS, và hướng phát triển thị trường nhà đất trong thời gian tới, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Bùi Kiến Thành – chuyên gia tài chính cao cấp ở Việt Nam về vấn đề này.

Theo ông, trong thời gian tới lãi suất cho vay của ngân hàng sẽ có diễn biến như thế nào, thưa ông?

Lãi suất ngân hàng sẽ giảm xuống, bởi vì việc kiềm chế lạm phát đã thực hiện được phần lớn.

Trong việc nghiên cứu nguồn gốc của lạm phát, nhiều người đã thấy rõ không phải do cầu kéo, mà một phần rất lớn là do chi phí đẩy (chi phí đầu vào).

Trước đây, giá xăng dầu thế giới đã lên hơn 140 USD/thùng. Tuy nhiên hiện nay giá xăng dầu đã giảm xuống còn hơn 60 USD/thùng. Chi phí nguyên liệu như nông sản, công nghiệp,…đã hạ xuống. Như vậy, chi phí đầu vào hạ xuống khiến lạm phát giảm.

Cho nên, sắp tới kiềm chế lạm phát không phải là thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất nữa bởi việc đẩy lãi suất lên vô tình cũng là một phần làm tăng lạm phát, vì lãi suất cũng phải được tính vào sản phẩm.

Việc kiềm chế lạm phát của Nhà nước có 2 mặt, một là giảm giá cả xuống, mặt kia là duy trì phát triển ổn định ở một mức hợp lý. Nhưng chính sách tiền tệ, chính sách lãi suất như vừa rồi đã gây cho hàng loạt các doanh nghiệp gặp khó khăn. Không thể để cho doanh nghiệp lâm vào phá sản, do vậy phải điều chỉnh lại lãi suất.

Lãi suất giảm có tác động ra sao đến các doanh nghiệp BĐS, và hạ thấp với lãi suất bao nhiêu thì phù hợp đối với các doanh nghiệp BĐS, thưa ông?

Đối với các dự án BĐS, có nhiều loại, có những loại cao cấp, loại bình thường, có loại rủi ro nhiều loại rủi ro ít. Những dự án rủi ro nhiều, đã quá sức thì chủ đầu tư sẽ có 2 sự lựa chọn, một là ngưng lại, cắt lỗ bán dự án đi, hai là liều mạng đi vay chấp nhận lãi suất nào đó thì lại gặp những rủi ro tiếp theo.

Việc hạ thấp đến mức lãi suất nào thì phù hợp với các doanh nghiệp BĐS, tôi thấy rằng nếu lãi suất có hạ  xuống còn 11- 12%, thì các dự án BĐS loại “cao cấp, mua đi bán lại” cũng chưa thể làm được vì chưa có thị trường.

Chỉ những dự án nào đáp ứng được chất lượng đối với người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự, và giá phù hợp với khả năng chi trả của họ, đồng thời có chính sách về tín dụng để người mua có thể vay tiền để mua, thì may ra sẽ khả thi.

Cho nên, thị trường bất động sản trong thời gian tới là không mấy dễ dàng. Cũng cần nói thêm đến môi trường tài chính, kinh tế vĩ mô, trong thời gian tới đây nền kinh tế sẽ gặp khó khăn do tác động của thị trường tài chính thế giới, tác động của nền kinh tế co lại,…sẽ tạo ra cho môi trường đầu tư vào bất động sản không dễ dàng.

Vậy, vấn đề về tín dụng cho BĐS nên được giải quyết ra sao, thưa ông?

Bong bóng bất động sản Việt Nam có thể đi đến sự đổ vỡ giống như bên Nhật thời kỳ 1990 -1991, giá nhà tăng cao “kinh khủng”, rồi bong bóng nổ, cả hệ thống ngân hàng của Nhật đi đến phá sản. Chính phủ Nhật phải can thiệp nhưng từ những năm 90-91 đến bây giờ vẫn chưa vực lại nổi.

Cho nên đối với Việt Nam, mặc dù các ngân hàng chưa tham gia sâu rộng vào lĩnh vực BĐS, nhưng cũng đã khá nhiều, từ giờ cho đến giữa năm 2009, vấn đề đó sẽ được hiển thị ra.

Theo NHNN thì có 115.000 tỷ dư nợ BĐS chiếm 9,15% tổng số dư nợ của hệ thống ngân hàng. Nếu một phần lọt vào nọ khó đòi, từ nợ khó đòi biến thành nợ xấu. Cho nên, phải cẩn thận nhìn xem diễn biến thế nào.

NHNN phải khuyến khích NHTM khai báo số dư nợ vào BĐS trực tiếp, hay gián tiếp là bao nhiêu, để ước lượng tỷ lệ nợ khó đòi là bao nhiêu. Mới đây, một vị lãnh đạo NHNN nói là có khoảng 4-5% tổng dư nợ BĐS là nợ khó đòi thì chưa đúng, dựa trên cơ sở nào để nói như vậy?

Đánh giá của ông như thế nào về thị trường nhà đất trong thời gian tới, thưa ông ?

Thực ra, với lãi suất thương mại bây giờ đã là khó hoạt động, vì nhu cầu mua nhà cũng phải có một chính sách tín dụng hợp lý.

Bên Mỹ lãi suất mua nhà rất thấp, khoảng 5% đến 6%, và các số tiền trả nợ mua nhà được trừ vào lợi tức cá nhân trước thuế. Ở Việt Nam hiện nay không có việc vay trả dễ dàng, nếu liều mạng vay và cho vay với lãi suất cao thì thị trường tài chính sẽ bị đổ vỡ vì người đi vay không có khả năng thanh toán.

Với những người có nhu cầu thực sự mua nhà thì phải có chính sách đặc biệt để người ta có thể mua nhà được, đi vay với lãi suất 15-16%/năm trong thời hạn 10 đến 30 năm, thì khó mà trả được, vay mua nhà mà không trả nợ được thì hệ thống về thị trường BĐS cũng sẽ bị đổ vỡ.

Vì vậy, không phải chỉ có chủ đầu tư dự án vay được triển khai dự án mà cả người mua, người mua không có tiền trả một lúc thì người ta phải đi vay, mà vay với lãi suất nào để có thể trả được là cả một vấn đề.

Những dự án BĐS dù là của Việt Nam hay nước ngoài mà được đầu tư hàng tỷ USD, cũng sẽ gặp khó khăn nhất định. Vì muốn bán bất động sản thì cần phải có người mua, mà số người mua là những người nào với cái giá nào, chứ không phải ai cũng mua được với giá 20 triệu, 50 triệu/m2. Người nước ngoài chưa chắc gì vào Việt Nam để mua với cái giá 30 -50 triệu/m2, với hợp đồng 40-50 năm.